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住宅ローンの頭金は少ないほど危険!

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戸建て住宅やマンションを購入する際、一般的には頭金は最低2割は用意すべきとされています。頭金を一切支払わないフルローンという方法もありますが、これは危険なので止めるべきです。頭金2割というのは、例えば3000万円の住宅ローンを組んで家を購入する場合、そのうち600万円分は頭金として支払った方が良いという理論です。

しかし実際には、2割の頭金を支払わずに住宅を購入している人の割合は結構高いです。以下のグラフは、不動産情報サイト「suumo」が発表した、3000万円未満の住宅を購入した人の住宅ローンの頭金支払額です。

最も多いのが頭金100万円〜500万円の人で、割合は36.9%です。3000万円未満の家ならば、この頭金は概ね理想論通りの金額です。一方で、頭金が100万円未満のケースも23.3%と多く、十分なお金を用意する事なく住宅購入に踏み切る、無謀な人も少なくない訳です。

確かに近年は、日銀のマイナス金利政策の影響で、住宅ローンも変動なら1%を切る水準にまで低下しているため、予算が少ない人でも家を買い安い状況になっています。加えて、住宅業界の息の掛かった提灯評論家などが、お金の無い人にフルローンを組ませて家を売ろうと、盛んに「消費税増税前の今が買い時!」などとステマを繰り返している裏事情も影響しています。

しかし頭金が少ない人ほど、住宅ローン破産のリスクは高まるというデータがあります。三菱総合研究所の調査によると、住宅ローンの頭金が10%未満だった人の破産率(返済が滞って保証会社の代位弁済に至った割合)は約0.7%です。これが頭金20〜30%の人の場合、破産率は約0.4%と半分程度にまで減少します。つまり、頭金を多く支払っておけば、それだけ破産する危険性が減る事が、数値として証明されているのです。

住宅業界は、金融業界と並んで「嘘が堂々とまかり通っている業界」の筆頭です。巨額の金が動く業界なので、ステマを繰り返す御用学者・提灯評論家が多数紛れ込んでいるのです。彼らは貴方が住宅ローン破産しても、何の面倒も見てくれないのですから、頭金も用意できない家計が家を買うべきなのか?冷静になって判断すべきですよ。

頭金の準備には、親からの贈与が有効

自分で頭金を用意出来ない場合は、両親や祖父母から贈与してもらう方法が有効です。お金を誰かに譲渡した場合には、通常は「贈与税」が発生しますが、年間110万円までは基礎控除枠があり非課税になります。それに加え、住宅に関する贈与は「住宅取得資金の贈与税の非課税」という特別枠が設けられています。これは、家族間の住宅購入資金に充てる場合に限って、贈与税が掛からないという制度です。

2017年11月現在、この枠の上限は700万円(消費エネルギーを抑えた省エネ等住宅の場合は1200万円まで)となっており、基礎控除と併用すると年間810万円まで非課税となります。

ただし、この「住宅取得資金の贈与税の非課税」金額の上限は頻繁に変動するので注意が必要です。2020年3月31日までは700万円ですが、2020年4月1日〜2021年3月31日までは500万円、2021年4月1日以降は300万円と、今後は非課税の上限は下がっていく予定です。しかもこれもあくまで予定であり、今後の景気状況などによって、特例が設けられたり縮小されたり等、変更する可能性もあるので、十分に注意が必要です。

住宅ローンの頭金は少ないほど危険!まとめ
・頭金が少ない場合ほど破産リスクが高くなるので危険!
・フルローンを推奨する専門家は、住宅業界のステマなので注意
・親や祖父母から住宅取得資金として贈与してもらうのは有効

ちなみに、頭金を2割にすべきと言われているのは、住宅の販売価格は販管費や業者の利益などが上乗せされているので、実際の物件価値は額面のおよそ8割しかない事が理由です。3000万円で販売されている住宅の賞味の価値は、2400万円程度しかないのです。

仮に、3000万円の住宅を購入した直後にすぐ売却したら、2400万円しか戻ってきません。このような場合でも、頭金で2割支払っていれば、借金を残さずに済むという事です。そのような裏事情から、昔の住宅金融公庫(現在は住宅金融支援機構に改称)は融資上限が物件価格の80%までだったので、頭金2割はその名残でもあるのです。

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