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賃貸アパートの仲介手数料を値下げする裏技

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不動産屋で値下げ交渉をするのは基本ですが、賃貸アパートの家賃値下げは期待薄です。しかし「仲介手数料」や「礼金」などの初期費用は、交渉次第で5〜10万円の値下げも十分に可能です。特に初期費用は、家賃と違って各不動産屋が独自に設定している事が大半ですし、そもそも値下げ交渉がある事を前提に、最初の見積書では割高に書かれているケースも多いのです。

初期費用の中でも借り手として狙い目なのが「仲介手数料」で、これは大家が関係ない、不動産会社が100%裁量権を持つ項目です。不動産屋の大きな収入源なので、ネットでは「値下げは礼金が狙い目で、仲介手数料は難しい」なんて口コミ情報も出回っていますが、むしろ逆です。仲介手数料こそが、不動産屋が独断で増減できる金額なので、値下げ余地が最も大きい項目です。


※相続税対策でアパートの供給過多なので、値下げのチャンスは多い

仲介手数料の相場は、最大でも『家賃の1ヶ月分まで』と法律で定められています。しかし国交省(厳密には前身の建設省)では、借り主の負担は「1ヶ月の賃貸の0.54倍まで」というガイドラインが存在しています(昭和45年建設省告示第1552号)。実は仲介手数料は、借り主と大家の両方から取ることが可能で、両方合わせて「家賃1.08ヶ月分以内」という事なのです。

※世の中には「仲介手数料無し」で入居者を募っているアパートもあります。このような物件のカラクリは、大家が早く契約者を見つけたいと焦っていて、仲介手数料を大家が全額負担して割安に入居できるようにしているのです。敷金や礼金がゼロの物件も、同様の裏事情があるのです。

要するに見積書の初期費用が『家賃の半月分以上の金額』になっている場合は、値下げが可能と言うことです。法的には「借り主の了承があればそれ以上でもOK」という定義なので、そこを逆手に取るのが上手な交渉方法です。「仲介手数料は法律上、借り主の了承がなければ半月分以上は駄目なはずでは?」と指摘すれば、不動産屋は値下げに応じるか、客(貴方)を追い返すしか無い訳です。

家賃5万円の安アパートだとしても、2万5千円くらいは値引きとなる訳ですから、一人暮らしの若者には非常に大きい金額です。仲介手数料の法律は、絶対に覚えておくべきでしょう。

大家の心理や、不動産屋のノルマを利用すべし

仲介手数料が相当に割引される状況もあります。典型的なのが大学生の街である京都市内です。毎年2〜3月は、大学の新入生が大量に京都市内の賃貸アパートを探し求めて来ますが、この時期を過ぎると一気に需要が無くなります。ゴールデンウィークが過ぎた5月以降に空室が多いアパートは、そのままでは来年まで空室が続くリスクが高いので、大家が仲介手数料を全額負担してでも借り主を増やしたい・・・との心理になりやすいのです。

逆に東京都内〜特に新宿・渋谷・池袋など、借り手が絶対に絶えることがない地域では、単に家賃が高いだけでなく、仲介手数料などの初期費用の割引も期待できません。粘って交渉しても値下げできる可能性は低いので、良い物件が見つかったのならさっさと契約する方がベターです。


※東京都内の駅チカ物件は、値引きの期待は薄い・・・。

もう一つ重要なポイントは、可能な限り複数の不動産屋を回ることです。同じ地域にある不動産屋は、同じアパートを共通で扱っているケースが大半ですが、業者によって初期費用が異なる事が多いです(家賃はどの不動産屋でも基本的に同じ)。なので気になる物件があるなら、全ての不動産屋から見積りを取ってみるべきです。

そして何も、見積り額が最も安い業者に行く事が正解だとは限りません。あえて高い業者に行き、他社の見積り額を提示して「もっと初期費用が安くなりませんかね?」と交渉してみるのも、時には有効な裏技です。通常は、高く見積りを出す業者はボッタクリ店な訳ですが、必ずしもそうとは限りません。

不動産屋というのは、常にノルマに追われています。成績が悪い店舗の店長・営業マンは、上司から激しく「詰められる」という、体育会系の風習が色濃い業界です。従って一定期間のノルマが未達なのであれば、限界ギリギリまで値下げしてでも、契約件数を取ろうという心理が働く場合もあるのです。

なので月末間際(3月は除く)に行って値下げ交渉すれば、月間ノルマが達成できていない店舗は、通常よりも大幅な値下げが期待できる可能性がある・・・という訳です。特に前述のように、入居率が低い(空室が多い)賃貸アパートは大家が困っているので、不動産屋に「大幅割引して客を付けてくれ」と指令が出ている事もあるので、仲介手数料の交渉余地は大きいのです。

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