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売れ残りマンションに潜む裏事情〜デメリットが多い

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日本は少子高齢化が進み、人口は減少傾向にあります。それに反して、近年は都市部だけでなく田舎でもマンション建設が相次いでおり、売れ残るマンションも増えています。

駅に近い人気のマンションは着工前や建築中に完売しますが、郊外の不人気なマンションは完成後、半年〜1年以上経っても空き部屋が残っている事もあります。こうした売れ残りマンションは、様々なデメリットがあるので注意が必要です。

そもそもマンションが売れ残るのは、物件自体に何らかの問題がある可能性が高いです。値段が高い、建ぺい率が高すぎる(公園スペース等が無い)、日当たりが悪い、間取りが悪い、交通アクセスが悪いなど、生活するうえで欠点がある物件は、当然買い手も現れにくいです。ゆえに売れ残っているマンションには、デメリットとなる裏事情が潜んでいると考えるべきです。

そして、売れ残りマンション最大のデメリットとして、修繕積立金が値上げされる可能性がある事に注意が必要です。修繕積立金とは、マンションのエレベーターや駐車場などの共有部分について、メンテナンスや修理を行うために使われるお金の事です。マンションの入居者は、管理組合に対して、毎月この修繕積立金を支払う事が義務付けられています。

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この修繕積立金は、マンションの住人全体で全コストをまかなう事になるので、売れ残りが多い場合は住人一人当たりの負担額も大きくなるのです。一般的なマンションの場合、修繕積立金は建設当初は月額5000円〜1万円程度が相場ですが、売れ残りが多いマンションの場合はこの倍くらいになるケースも見受けられます。

なお、売れ残った場合の修繕積立金を、不動産会社が補償する契約になっているマンションもあります。しかし実際には、様々な特約事項などを盾に施行されず、結局は住人達の負担となるケースが多いです。契約前には、補償内容などをよく確認しておく事が重要です。

いずれにせよ、空室が多いマンションでは、住民負担が増えざるを得ないというデメリットは揺るぎません。この裏事情は絶対に覚えておくべきです。

分譲マンションの賃貸解禁は問題が多い!

売れ残りのマンションは、販売会社が値下げや賃貸化を行う場合もあります。不動産デベロッパーにとっては、マンションの建設コストは一定なので、1部屋売れ残ればそれだけで2千万円以上の機会損失となるわけです。ゆえに絶対に売れ残りを避けようと、ある程度値引きをしてでも空き部屋を無くそうと考えるのです。

しかし、自分が先に買った時は3000万円だったのに、後から買った人は2500万円だったとなると、住人の間で軋轢が生まれるケースが増えるので注意が必要です。マンションがOPEN後は、住民達の管理組合が自治会のように運営を司りますが、そこで「貴方達は安く買えたのだから修繕積立金を多く負担しなさいよ!」などと無茶を言うクレーマー住民が出るなど、トラブルが絶えないという口コミも聞かれます。

同様に、売れ残りの部屋を賃貸マンションとして貸し出され、分譲と賃貸が混在する物件も問題が多いです。マンション購入者は自分の持ち物になるため、建物を綺麗に使おうという意識が強い傾向です。それに対し、賃貸契約者にとっては借り物でしかないので、マンションの共用部分を大切に使うという意識が薄く、ゴミ出しのルールを守らないような住民も多い傾向です。建物に問題が起きても「どうせすぐに引っ越すから」と修繕積立金の増額に反対したり、管理組合で禁止した民泊をモグリで行ったりなど、様々なトラブルが起きる可能性が高まります。

近年は特に、闇で民泊(エアビー等)を行う住民が居て、マナーの悪い中国人観光客などが出入りして、住民が迷惑しているという口コミが激増しています。分譲と賃貸では住民同士の利害が反するので、住民同士は水と油の如く、相容れないものだと認識しておくべきでしょう。

売れ残りマンションに潜む裏事情〜デメリットまとめ
・売れ残りマンションは物件にデメリットが潜む事が多い
・修繕積立金の負担が増える可能性が高い
・賃貸に出されると、管理組合無視で民泊をする輩も増える

このように、売れ残りのマンションはデメリットが多いです。こうしたリスクを軽減するには、マンションの購入は「青田買い」のように先走らないことが重要です。実はマンションの販売〜特に100戸以上の大規模マンションでは、勝どき・豊洲あたりの湾岸タワーマンションのような大人気物件でもない限り、第二期・第三期と販売が何回かに分割される事が多いです。「このマンションが全てを満たす理想だ!絶対に逃したくない!」という場合を除けば、売れ具合の様子を見つつ、第二期以降の分譲を狙う方が失敗は少ないです。

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